如何計算房地產企業代理建設收入的稅金

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五家稅務代理人問題銀行

問題：住房開發公司出資，而農業土地開墾公司則提供土地以共同建造經濟適用房。房屋貸款和銷售許可證都是房屋業務的名稱。我如何向稅務機關申報項目以合理避稅？可以宣布為代理商建設項目嗎？如何計算代建收入稅？

答案：上述情況屬于合作房屋建設的方法，其中一方提供土地使用權，另一方提供資金。應該按照國稅函發[1995] 156號文件的有關規定執行，不是代理構建的方法。

《國家稅務總局關于印發《營業稅問題答案（一）》》的通知（國稅函發〔1995〕156號）第十七條規定，“合作房建設是指甲方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作房一般有兩種建造方式：第一種是純粹的“易貨”，即雙方使用各自的土地使用權和房屋所有權進行交換。還有兩種具體的交換方法：

（一）土地使用權和房屋所有權被交換，并且雙方都獲得了一些房屋的所有權。在這種合作過程中，甲方轉讓部分土地使用權以換取一些土地的所有權。發生土地使用權的轉讓；乙方以部分土地的使用權轉讓了部分房屋所有權，發生了不動產的買賣，因此，合作建筑的雙方都經歷了業務由于甲方應按照“無形資產轉讓”稅項中的“土地使用權轉讓”征稅；乙方應按“出售不動產”稅項征稅。不進行貨幣結算的，應當遵守第十條執行規則。第五條的規定分別核實了雙方的營業額；如果雙方（或任何一方）合作建房，則應當進行貨幣交易。分配房屋，然后發生另一種房地產銷售行為，銷售收入應按“房地產銷售”稅項征收。營業稅應收。

（二）租賃土地使用權以換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權租賃給乙方數年，而乙方則在該土地上投資建設房屋租賃期滿后，乙方將土地使用權連同已建成的建筑物一起退還給甲方，在此業務過程中，乙方以建筑物的代價取得了數年的土地使用權，乙方甲方以“服務業-租賃業”為基礎，向甲方出租土地使用權的行為征收營業稅；乙方以出售房地產的行為征收營業稅以“不動產銷售”稅項為基礎，當雙方分別征稅時，其營業額也應根據《暫行稅條例實施細則》第十五條確定。

第二種方法是，甲方使用土地使用權，乙方使用貨幣資金組建合營房屋。對于這種形式的合作住房建設，有必要根據具體情況確定如何征稅：

1、房屋建成后，如果雙方采用風險分擔和利潤分擔的分配方法，則按《營業稅》投資無形資產，參與投資者的利潤分配，并共同承擔。承擔投資風險，不征收營業稅。”根據規定，甲方向合資企業提供的土地使用權被視為投資股份，不征收營業稅。合營企業僅將出售房屋所得的收入計為房地產銷售稅；雙方分享的利潤不征收營業稅。

2、房屋建成后，如果甲方參與銷售或根據銷售收入的一定百分比提取固定利潤，則不屬于投資和股票投資行為，如營業稅，但屬于甲方。如果土地使用權轉讓給合資公司，則甲方獲得的固定利潤或按比例從銷售收入中取得的收入應作為“無形資產轉讓”征稅。 合資企業將根據所有房屋的銷售收入作為“房地產銷售”征稅。“對稅項征收營業稅。

3、如果雙方在房屋建成后按一定比例分配房屋，則這種操作不構成使用無形資產投資股票的行為，并且共同承擔無營業稅的風險被征收。因此，首先，A轉讓給合資企業的土地被作為“無形資產轉讓”征稅，其營業額是根據《實施細則》第15條確定的。因此，在將合資企業的房屋分配給甲方和乙方后，如果將它們分開出售，則將其作為“房地產銷售”征稅。

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