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《新租賃準則下 承租人的賬務處理》

問題1:提前終止租賃情況下的會計處理探討？

視覺用戶：

我們客戶的工廠是經營租賃，從2017年開始，合同規定租期10年；

2021年6月起，接到房東通知后可能無法繼續租住，存在不確定性；

(1)在這種情況下，是否需要確定資產的使用權和租賃負債；

(2)如果21年確認，22年一旦房東違約，客戶無法繼續租賃，如何處理賬面的資產使用權和租賃負債。

視覺主持人chenyiwei:

考慮提前結束租約的可能性，是否可能隨時終止。一般情況下，出租人主動終止租賃，承租人沒有主動終止租賃的，承租人應當按照原租賃繼續確認資產使用權和租賃負債，在租賃實際終止時終止確認資產使用權和租賃負債，其差額作為資產處置損益。

問題2:按照新租賃準則，集團子公司可以不核算租賃母公司資產嗎？

視覺用戶：

請問版主，如果母公司的資產被同一集團內的子公司租用，是否可以不按照新的租賃準則進行核算？主要是考慮到內部抵銷后沒有租賃資產和負債，這個可以簡化嗎？

視覺主持人chenyiwei:

由于母公司和子公司是獨立的會計主體，按照國有資產管理的要求，需要報送各級財務報表和出具報告。因此，不能以相關租賃發生在集團內部，最終將在集團合并報表層面抵銷租賃項目為由，采用原準則下類似于經營租賃的簡化處理方法。

問題3:不同情況下租賃變更的會計處理探討？

視覺用戶：

尋求幫助，如何處理各種租賃變更：

1.作為出租人，五年的房屋租賃合同是有免租期的。第三年，原承租人將租賃合同的權利義務全部轉讓給新承租人，出租人、原承租人、新承租人簽訂三方協議。出租人是否視原合同不變，繼續按照原合同中直線法計算的租金進行賬務處理？

2.當租賃范圍縮小時，出租人向承租人減少租賃面積。出租人是否在剩余租賃期內攤銷變動后的租賃總收入減去以直線法確認的租賃總收入的余額？

3.出租人變更時，原承租人與出租人甲簽訂了為期五年的租賃合同。第三年，出租人A將租賃合同的權利義務轉移給出租人B，無論出租人B是否將該租賃合同視為新的租賃合同，在租賃期內均按照轉移的租賃總額采用直線法。

視覺主持人chenyiwei:

1.如果除承租人變更外，權利義務不變，這是可以的，尤其是新老承租人是關聯方的情況下。

2.根據新租賃準則，經營租賃發生變更的，出租人應當自變更生效之日起作為新租賃處理，變更前與該租賃相關的預付或應收租賃收款應當作為新租賃的收款。即直接視為新租賃，在剩余租賃期內按照租賃面積減少后剩余年限的租金總額，采用直線法進行收益分配和確認。

3.是的。但需要注意的是，如果租約與房屋產權一起轉讓，要注意租約中約定的租金等條款是否符合轉讓時市場的公平條款。否則，應考慮在總轉讓價格中合理區分房屋產權價格和租賃權轉讓價格，以合理確定房屋入賬價值和租賃合同權利入賬價值，后者應在剩余租賃期內攤銷，作為經營租賃期間租金收入的調整

但需要注意的是，如果在同一份合同(或兩份關聯合同)中約定了租賃和物業服務，就要注意合同總價在租金和物業服務之間的分配是否公平合理。如不合理，應參照新收入標準的有關規定，將合同總價在兩部分之間按各自單獨售價的比例進行重新分配，確定租金和物業費各自的合同金額，作為賬務處理的依據。

問題5:新租賃準則下，經營租賃如何在合并層面進行內部抵銷？

視覺用戶：

請問同一控制下集團內部如何抵消新租賃標準的影響？我以前瀏覽過《新租賃準則應用指南》，但沒有找到任何具體的對策。有沒有具體的政策文件可以參考？謝謝大家！

視覺主持人chenyiwei:

在新租賃準則下，如果出租方將其作為經營租賃處理，而承租方確認資產使用權和租賃負債，則兩者之間的交易因其會計模式不對等而不能直接抵銷。但有一點是明確的：租賃資產在合并報表層面應視為自用固定資產，其賬面價值是出租方個別報表中的賬面價值；同時沖減承租人賬面上與資產使用權和租賃負債相關的會計處理，沖減出租人個別報表中確認的租金收入和相應費用。因此，此時合并抵銷分錄如下：

1.轉回承租人在個別報表層面所作的所有會計處理，包括已確認的使用權資產及其折舊、租賃負債和利息支出；

2.沖減出租人個別報表中確認的租金收入和相應的應收租賃款；

3.根據承租人報表中使用權資產折舊的會計分錄，將出租人在個別報表層面確認的其他業務成本(經營租賃租出的固定資產折舊費用)調整到相應的成本或費用項目；

4.出租人將租賃資產確認為投資性房地產的，應當在合并報表層面將其重分類為固定資產；出租人采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的，應當轉回公允價值累計變動并計提折舊。

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